Immobilier d'entreprise
Quels sont les biens concernés ?
L’immobilier de l’entreprise constitue un élément particulièrement important du patrimoine immobilier français.
Globalement il se répartit en trois catégories principales :
- l’immobilier de bureaux,
- les locaux d’activités et locaux industriels,
- l’immobilier spécifique à une activité économique précise (hôtels, cinémas, cliniques, logistiques, logements des personnes âgées ou dépendantes, ...).
Pour l’immobilier commercial (boutiques, centres commerciaux,...) se reporter à la fiche « fonds de commerce et titres de société ».
Quels sont les critères retenus ?
Contrairement au logement d’habitation, l’occupant est très souvent locataire. Il existe donc deux marchés immobiliers: celui de l’occupant, celui du propriétaire. Ils peuvent avoir des objectifs convergents, mais également divergents.
En effet, la législation française en matière de baux commerciaux procure une souplesse relative à l’occupant locataire et constitue un risque permanent de vacance pour le propriétaire. Par ailleurs, il existe une règle générale : celle de l’adaptation de l’immobilier de l’entreprise à l’évolution économique de l’utilisateur.
L’évolution du coût du travail par exemple, celle d’une nouvelle organisation liée notamment à l’informatique et à la télématique, les nouvelles règles environnementales,..., ont une influence directe sur le patrimoine immobilier qu’un locataire peut quitter facilement et rapidement en cas de mauvaise adaptation.
Un bien non adapté ne trouve alors plus d’utilisateur et sa valeur vénale ou locative devient faible, voire nulle. C’est souvent le cas, soit pour des immeubles de bureaux peu adaptables, soit pour des immeubles d’entreprises conçus pour une activité déterminée et dont la conception et la construction ne peuvent suivre l’évolution souhaitée.
En France, un certain nombre de propriétaires obéissent à des règles strictes d’évaluation périodiques de leur patrimoine immobilier.
La faible durée des baux commerciaux (généralement 9 ou 12 ans au maximum) nécessite, pour le locataire comme pour le propriétaire, une adaptation régulière du loyer à son environnement économique et géographique.
Connaître la valeur locative réelle d’un bien, permettre une négociation de loyer, connaître la valeur vénale de son patrimoine, pour établir un bilan d’une part, emprunter, céder, arbitrer, mieux valoriser d’autre part, sont des éléments qui nécessitent une expertise régulière en valeur immobilière.
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