L’immobilier logistique
Interview de Jean-Claude Dubreuil
Président de GEPRIM, filiale de Nexity

Missions d’Experts : Pouvez-vous présenter la société GEPRIM ?

Jean-Claude Dubreuil : GEPRIM, a été créée en 1984, à Lyon. Avec 20 collaborateurs entre Paris et Lyon, la société est aujourd’hui une filiale du groupe Nexity ; groupe que nous avons intégré en juillet 2000.
Promoteur, constructeur et maître d’ouvrage, ce nouvel élan nous a permis en 2001, de consolider nos positions sur le marché de la logistique avec 142 000m² livrés (92% en logistique et 8% en bureaux) et 124 000m² lancés.
Nos projets de livraisons pour 2002 : 140 000m² répartis pour 80% en logistique et 20% en parcs d’activité et de bureaux. GEPRIM a abordé l’année 2002 en concrétisant une diversification plus marquée vers les parc d’activités et les parcs tertiaires, un immobilier périurbain de haute qualité.
Notre orientation pour l’horizon 2003/2004 tend vers 50% en logistique et 50% en bureaux.
Quelques exemples de nos réalisations : Sony Music (17 200 m²) et Décatlhon (17 200 m²) à Bussy Saint Georges (77), l’Oréal (17 000 m²) à Paris Nord II (93), Norauto (21 700 m²) au Plessis-Paté (91), Hayward (23 000 m²) à La Plaine de l’Ain (01), Groupe Danone (14 000 m²) à l’Isle d’Abeau (38), Giraud Logistique (16 000 m²) à Combs la Ville (77) et à Corbas (69), Groupe Bic et Lancel à Cergy (95), Easydis Groupe casino (50 000 m²) à Saint Laurent de Mure (69)…

Missions d’Experts : Quelles sont les évolutions du marché de l’immobilier logistique depuis ces dix dernières années?

Jean-Claude Dubreuil : Entre 1992 et 1995, nous étions en pleine crise, il y a donc eu une absence totale de production. En revanche, depuis 1995, on note une reprise vigoureuse du marché pour les besoins d’exploitations, liée à :
- l’absence de production en période antérieure,
- l’externalisation accélérée de la part des industriels (chargeurs) et des groupes de distribution,
- la présence active des investisseurs prêts à soutenir l’offre locative,
- le développement de la e-distribution.

Nous observons une professionnalisation et une normalisation des spécifications des immeubles sous la pression des exigences des exploitants, des investisseurs et des contraintes de gestion.
De plus les critères qualitatifs, sont de plus en plus intégrés aux projets telles l’architecture, la qualité du traitement paysagé, la sécurité (réglementation et prévention des risques générant des autorisations d’exploiter, au titre des établissements classés).
La tertiarisation de l’économie entraîne une augmentation des valeurs ajoutées (qualifications des emplois et nombre d’emplois crées) liées à la logistique.

Missions d’Experts : Comment voyez-vous évoluer les caractéristiques des bâtiments logistiques dans les prochaines années ? Toujours plus grands, toujours plus hauts ?

Jean-Claude Dubreuil : La taille unitaire des unités d’exploitation va se stabiliser sur un segment de 20 000 à 30 000m², pour une part importante. La conception des bâtiments restera assez stable : des hauteurs de 10/12m, une profondeur de 100m …
Les grands distributeurs avec des projets spécifiques pourront générer des plates-formes spécialisées plus importantes.
L’offre d’immobilier logistique va continuer de se diversifier :
· grande logistique régionale, nationale et européenne
· logistique d’agglomération avec des plus petites unités
· messagerie et centre de dispatching
· logistique liée au processus industriel (assemblage, essais….)

Missions d’Experts : Il y a deux ans encore, on évoquait l’inadéquation de l’offre et de la demande et la pénurie de surfaces adaptées. Est-ce toujours le cas aujourd’hui ? En Ile de France, en Province ?

Jean-Claude Dubreuil : Oui, on relève, encore aujourd’hui, un manque d’offre certain.
Géographiquement, la grande logistique est concentrée sur l’Ile de France avec une situation de surproduction pour l’Ile de France Sud. Sur Lille, Lyon et Marseille, l’équilibre est atteint. Pour les autres grandes métropoles, il y a toujours pénurie d’offres. Cette situation est proportionnelle à l’intérêt des investisseurs pour les différentes régions.

Missions d’Experts : Vous n’avez pas vocations à détenir vos constructions. Vous les vendez à des investisseurs. Qui sont-ils ?

Jean-Claude Dubreuil : En effet, nous vendons nos constructions. Nos clients sont essentiellement anglo-saxons (Blackstone, Cargill, Lasalle), allemands (Deka) et originaires de l’Europe du nord et bien sûr français (Logistis, Bail Investissement).

Missions d’Experts : Quelles sont leurs exigences en matière de taille des bâtiments, durée ferme, taux de rendement… ?

Jean-Claude Dubreuil : Les exigences quant à la taille des bâtiments varient selon leurs localisations, en sites urbains ou isolés, et les contraintes de gestion acceptées. La durée ferme est généralement supérieure ou égale à 6 ans.
Le taux de rendement , selon la pré-commercialisation et la localisation, est compris entre 10,5% et 8,5%.

Missions d’Experts : Vous intervenez en Ile de France comme en province. Quels sont les pôles de développement en France, hors région parisienne bientôt saturée ?

Jean-Claude Dubreuil : L’axe Lille – Paris – Lyon – Marseille réunit les pôles évidents. Les villes intermédiaires (Dijon, Beaune, Valence …) émergent aussi dans une certaine mesure ainsi que l’Est (Metz, Nancy, Mulhouse). Les investisseurs sont très prudents pour les autres régions, où les loyers de marché et les rendements sont trop tendus pour garantir la sécurité des investissements. Ils sont des marchés, en général, encore trop étroits pour une gestion locative fluide.

Missions d’Experts : D’abord rejetés puis accueillis à bras ouverts depuis le milieu des années 90, les projets de construction d’entrepôts sont-ils toujours bien perçus par les collectivités locales ou territoriales ?

Jean-Claude Dubreuil : De façon générale, les projets sont perçus de façon assez négative en raison d’une image de peu de qualification et de faible densité d’emplois, ajoutée à des nuisances de circulations (poids lourds).
On relève une certaine méconnaissance de nombreux élus et responsables sur la réalité économique du mouvement de fond : la tertiarisation de l’économie.
Il est vrai qu’une grande variété de situations existe. La valeur ajoutée sur les plates-formes peut subir des écarts importants selon le type d’activité qui y est pratiqué de la simple réception-expédition de palettes aux opérations d’assemblage, packaging, marquage.
Pour l’image des plates-formes, certaines implantations dans de calmes villages sont défavorables et alimentent les réticences des élus.
Nous faisons attention chez GEPRIM à sélectionner des sites de développement dans les bassins industriels où les services et les emplois sont adaptés et à traiter avec soin l’architecture de nos bâtiments. Ainsi, nous rencontrons peu d’hostilité de la part des élus.

Missions d’Experts : Pouvez-vous nous donner des exemples de valeurs locatives en région parisienne et en province ?

Jean-Claude Dubreuil : En Ile de France, nous louons nos entrepôts entre 55 € et 58 € HT/HC par m² et par an. Sur Lyon et dans l’Est, les prix de location se situent entre 43 € et 46 € HT/HC par m²et par an

Missions d’Experts : Quelles sont vos projections d’évolution des valeurs dans les prochaines année ?

Jean-Claude Dubreuil : Marché très peu spéculatif, l’immobilier logistique fait preuve d’une assez grande stabilité de ses valeurs.
Cette modération se poursuivra tant que de grandes réserves foncières resteront accessibles.
L’attrait durable de l’investissement devrait garantir le dynamisme de ce marché.